Xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ là nội dung mà bạn nên tìm hiểu để hợp pháp hóa phần xây dựng vượt quá.
Trong thực tiễn, xây dựng nhà vượt quá diện tích sổ đỏ không phải hiếm gặp. Có nhiều nguyên nhân có thể xảy ra vấn đề xay nhà vượt quá diện tích sổ đỏ như:
1. Sổ đỏ được cấp thời điểm trước khi đo đạc bằng máy có toạ độ, được đo đạc bằng phương pháp thủ công, dẫn tới diện tích cấp sổ đỏ không chính xác. Quá trình xây dựng đã xây đúng kích thước thửa đất đang sử dụng nhưng lại không đúng với phần diện tích được ghi nhận trong sổ đỏ.
2. Diện tích sổ đỏ là chính xác nhưng khi xây dựng đã xác định mốc giới không chính xác, dẫn tới xây vượt quá diện tích được ghi nhận trong sổ đỏ.
Vậy xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ thì cần làm gì?
Trong nội dung bài viết này, Anzlaw sẽ cùng bạn tìm hiểu toàn bộ những vấn đề có liên quan tới câu hỏi nêu trên. Nội dung tìm hiểu bao gồm:
1. Sổ đỏ là gì?
2. Xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ bị phạt như thế nào?
3. Làm sao để hợp pháp phần diện tích đất xây vượt quá sổ đỏ.
Sổ đỏ là gì?
Khoản 21, Điều 3, Luật Đất đai 2024 định nghĩa về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ như sau:
“3. Giải thích từ ngữ
…
21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtlà chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”
Mỗi sổ đỏ đều sẽ ghi rõ diện tích mà người sử dụng đất được phép quản lý, khai thác và sử dụng, loại đất. Đất được phép làm nhà ở kiên cố thì trong sổ đỏ phải ghi rõ đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị.
Người sử dụng đất chỉ được làm nhà ở trong phạm vi diện tích đất ở được nhà nước công nhận.
Vậy nếu xây nhà vượt quá diện tích đất ở trong sổ đỏ thì làm như thế nào?
Xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ bị phạt như thế nào?
Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 5, Điều 170, Luật Đất đai 2024
Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng với ranh giới thửa đất. Viện dẫn chi tiết như sau:
“Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng mục đích sử dụng đất.
2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.”
Như vậy, nếu bạn xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ thì bạn đã vi phạm nguyên tắc sử dụng đất khi không sử dụng đúng ranh giới thửa đất.
Thông thường, các trường hợp xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ sẽ bị xử lý như sau:
1. Trường hợp lấn sang đất hàng xóm
Trong trường hợp này được xác định là trường hợp có tranh chấp về mốc giới thửa đất. Nếu các bên tự thoả thuận thống nhất được với nhau thì sẽ tiến hành hoà giải tại UBND xã/phường nơi đất. Sau khi hoà giải thành, các bên làm thủ tục đăng ký biến động về đất đai để cập nhật bổ sung về diện tích thực tế phù hợp với phần diện tích đất xây dựng.
2. Trường hợp xây lấn sang đất do UBND xã quản lý
Nếu là trường hợp xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ mà lấn sang phần đất thuộc quản lý của UBND cấp xã thì UBND cấp xã tiến hành xử lý như sau:
– Bước 1: Lập biên bản vi phạm hành chính hành vi xây dựng nhà vượt quá diện tích sổ đỏ;
– Bước 2: UBND cấp xã tiến hành kiểm tra, xác minh để xác định diện tích xây dựng vượt quá là bao nhêu mét vuông, phần diện tích xây dựng vượt quá thuộc trách nhiệm quản lý của cơ quan nào?
– Bước 3: Ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và buộc chủ nhà phải tháo dỡ công trình xây dựng vượt quá phạm vi trong sổ đỏ.
3. Trường hợp xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ được phép xây dựng nhà nhưng trong phạm vi thửa đất
Trong trường hợp này, chủ nhà sẽ thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất xây dựng vượt quá nhưng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà vượt quá diện tích sổ đỏ.
Làm sao để hợp pháp phần diện tích đất xây vượt quá?
Trường hợp xây nhà vượt quá phần diện tích đất ở ghi trong sổ đỏ, để không vi phạm pháp luật, người có quyền sử dụng đất cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phần diện tích vượt quá sang đất phi nông nghiệp.
Cơ sở pháp lý: Điều 227, Luật Đất đai 2024, được hướng dẫn bởi Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Theo đó, thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ
– Thành phần hồ sơ:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
+ Trích đo địa chính thửa đất theo hiện trạng.
Bước 2. Nộp hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính UBND cấp huyện, nơi có bất động sản.
– Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả
Lưu ý về thời gian thực hiện:
– Không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất);
– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Trên đây là toàn bộ nội dung có liên quan tới xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ.
Trong quá trình thực hiện, nếu có bất kỳ vướng mắc nào, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.
Xem thêm: Thủ tục cấp lại sổ đỏ bị mất
