Xây nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm như thế nào là nội dung được nhiều bạn quan tâm, tìm hiểu.
Nếu làm nhà ở kiên cố trên đất trồng cây lâu năm thì chắc rằng bạn đã biết đó là hành vi vi phạm pháp luật. Bởi lẽ, pháp luật không cho phép làm nhà ở trên đất trồng cây lâu năm. Ngưởi sử dụng đất muốn xây nhà ở kiên cố thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Thế nhưng, có trường hợp người sử dụng đất chỉ muốn làm nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm để sản xuất kinh doanh mà không phải nhà ở kiên cố. Trường hợp không còn sản xuất kinh doanh thì tháo dỡ để trở lại thành đất trồng cây lâu năm.
Vậy liệu rằng có được làm nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm không?
1. Tư vấn có được xây nhà xưởng trên đất rồng cây lâu năm không?
Cơ sở pháp lý: Điều 9, Điều 5, Luật Đất đai 2024 đang có hiệu lực thi hành.
a) Đất trồng cây lâu năm là gì?
Điều 9, Luật Đất đai 2024 có phân loại đất như sau:
“Điều 9. Phân loại đất
- Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
d) Đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Đất chăn nuôi tập trung;
e) Đất làm muối;
g) Đất nông nghiệp khác.
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
g) Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);
h) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
i) Đất có mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác.
3. Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.
4. Chính phủ quy định chi tiết các loại đất tại Điều này.”
Như vậy, đất trồng cây lâu năm là đất phi nông nghiệp.
Thêm vào đó, Khoản 2, Điều 4, Nghị định 102/2024/NĐ-CP có giải thích về đất trồng cây lâu năm như sau:
“Điều 4. Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất nông nghiệp
…
2. Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần.”
Đối chiếu với những quy định nêu trên, đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp, sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần.
Ví dụ: Đất trồng cây nhãn, vãi, sầu riêng, măng cụt…
b) Nhà xưởng là gì?
Nhà xưởng (hay còn gọi là nhà công nghiệp) có không gian có diện tích với sức chứa cũng như quy mô lớn hơn so với nhà ở, văn phòng hoặc cửa hàng thông thường. Nhà xưởng có thể là nơi tập trung nguồn nhân lực lớn, trong đó chứa trang thiết bị máy móc hoặc nguyên vật liệu nhằm đáp ứng cho quy trình sản xuất, bảo quản hoặc vận chuyển các loại hàng hóa sử dụng trong những ngành công nghiệp.
c) Có được xây nhà xưởng trên đất rồng cây lâu năm không?
Cơ sở pháp lý: Điều 5 Luật Đất đai 2024. Viện dẫn chi tiết như sau:
“Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất
- Đúng mục đích sử dụng đất.
- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.”
Đối chiếu với quy định nêu trên, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận.
Vì vậy, nếu thửa đất đã được xác định mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm thì không được sử dụng cho mục đích khác ngoài mục đích nêu trên.
2. Chế tài khi xây nhà xưởng trên đất rồng cây lâu năm?
Căn cứ khoản 2, 3, 4 Điều 10, Nghị định 123/2024/NĐ-CP có quy định trường hợp tự ý xây dựng nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Hình thức và mức xử phạt như sau:
| STT | Diện tích chuyển trái phép | Mức phạt | |
| Khu vực nông thôn | Khu vực đô thị | ||
| 1 | Dưới 0,01 héc ta (100m2) | Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng | Hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt khu vực nông thôn |
| 2 | Từ 0,01 – dưới 0,03 héc ta | Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng | |
| 3 | Từ 0,03 – dưới 0,05 héc ta | Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng | |
| 4 | Từ 0,05 – dưới 0,1 héc ta | Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng | |
| 5 | 0,1 héc ta trở lên | Phạt tiền từ 100 – 150 triệu đồng | |
Lưu ý: Mức phạt trên đây là mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm; nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.
Ngoài việc bị phạt tiền, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
3. Làm sao để xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp mà không bị xử phạt
Cơ sở pháp lý: Điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024
Theo đó, quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“…
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”
Theo đúng quy định của pháp luật, để có thể xây dựng được nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm mà không bị cơ quan quản lý nhà nước xử phạt, cưỡng chế buộc khôi phục lại hiện trạng thì người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp. Cụ thể, có thể làm thủ tục chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.
Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.
Về thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Trên đây là toàn bộ nội dung của xây nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm. Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.
Xem thêm: Thủ tục cấp lại sổ đỏ bị mất
